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Comment harmoniser les indicateurs autour de la SCPI

Succès, Courbe De Succès

Ça bouge du côté des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) : de nouveaux indicateurs sont mis en place afin de mieux comparer ces différents actifs. Cela sous l’initiative de l’ASPIM, association française des spécialistes de l’immobilier, et dont l’entrée en vigueur est le 1er janvier 2022.

 

Les anciens indicateurs dont le calcul a été révisé

C’est le mode de calcul qui a subi des changements pour les indicateurs déjà utilisés par les SCPI, et ceux-ci sont les suivants :

  • le taux de distribution, anciennement taux de distribution sur valeur de marché (TDVM)
  • le taux d’occupation financier (TOF)
  • le taux de rendement interne (TRI)

Les frais, eux-aussi, subiront une certaine harmonisation afin de permettre une meilleure comparaison.

 

Le rendement global immobilier, un nouvel indicateur SCPI

Le rendement global immobilier, quant à lui, a été nouvellement intégré et permet de simplifier davantage l’appréciation des performances de la SCPI. Les éléments entrant en compte dans le calcul sont la revalorisation de son patrimoine, par le biais de la revalorisation des prix de la part, de même que son taux de distribution de l’année N. C’est plus précisément la variation du prix de la part sur les 2 années successives que le rendement global immobilier est calculé.

 

Quels autres indicateurs de performance pour une SCPI ?

Ce que nous venons d’énumérer sont les nouveaux éléments à prendre en compte dans l’évaluation d’une SCPI. Cependant, d’autres indicateurs demeurent toujours en vigueur et n’ont pas fait l’objet de réforme :

  • le report à nouveau (qui est constitué à partir d’une partie des dividendes non distribués)
  • les provisions pour gros entretiens (idem en ce qui concerne leurs sources)
  • la capitalisation (qui traduit le nombre de parts en circulation et le prix appliqué)
  • la valorisation du prix de la part (qui provient de l’expertise immobilière et qui reflète la valorisation elle-même du patrimoine de la SCPI).

 

Ce qu’il faut retenir avant d’investir en SCPI

Tout d’abord, vous devez vous intéresser aux points suivants avant d’investir :

  • les SCPI sont des supports de placement à long terme : la durée de détention recommandée est d’au moins 10 ans afin d’apprécier leur véritable rendement. Elles ont en effet l’immobilier comme sous-jacent, actif qui prend de la valeur au fil du temps.
  • ces supports sont peu liquides et des risques de moins-value au moment de la revente ne sont pas à écarter. Ce, notamment pour les SCPI à capital variable dont vous n’avez pas le contrôle sur le prix de la revente puisque c’est la société de gestion elle-même qui le fixe. Vous pouvez cependant en déterminer le montant s’il s’agit d’une SCPI à capital fixe puisque les transactions se font directement de gré à gré
  • les SCPI fiscales ne sont rentables que pour celui qui y souscrit sur le marché de l’émission, puisque les avantages fiscaux concernent la réduction de ses impôts. Ceux-ci ne peuvent être transmis

Pour rappel, les SCPI ont été classées suivant trois grandes familles, en fonction de leur principale vocation :

  • les SCPI de rendement ou professionnelles, pour générer les meilleures performances et distribuer des dividendes élevés. Leur taux de distribution moyen est de 4% environ
  • les SCPI fiscales pour réduire votre impôt sur le revenu et vous permettre de percevoir des dividendes. Le taux de distribution moyen est de 3.5% et le parc immobilier est constitué d’immeubles résidentiels
  • les SCPI de plus-value, de capitalisation ou encore de valorisation, pour tirer profit des gains à la revente. Pas de dividende distribué, mais uniquement de la plus-value qui est répartie entre tous les porteurs de parts.

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