Faire un démembrement de propriété engendre des coûts puisqu’il s’agit d’enclencher des procédures dont l’objectif est de transmettre son patrimoine de façon optimisée. Il existe deux manières de réaliser ce montage : de son vivant (il s’agit dans ce cas de donation de la nue-propriété et d’usufruit conventionnel) ou après la succession (on parle d’usufruit légal). Les coûts qui en découlent dépendent alors de plusieurs variables.
L’âge de l’usufruitier
C’est en fonction de l’âge auquel l’usufruitier a effectué la donation de la nue-propriété que les droits à payer seront calculés. Un usufruitier jeune donne lieu à des droits de donation amoindris – qui seront à la charge du nu-propriétaire, pour rappel. À l’inverse, la valeur de la nue-propriété est élevée lorsque le montage est réalisé tardivement, c’est-à-dire en présence d’un usufruitier âgé. Quoi qu’il en soit, une décote est appliquée par rapport à la valeur de la pleine propriété.
Par exemple, si l’usufruitier a moins de 20 ans, la nue-propriété est évaluée à seulement 10% de la pleine propriété. Entre 21 ans et 30 ans, elle est de 20% de cette dernière, et ainsi de suite, c’est-à-dire qu’elle augmente de 10% à chaque tranche d’âge découpée sur une dizaine d’années.
Cependant, ce barème n’est pas utilisé en cas de donation temporaire de l’usufruit.
Les droits de donation et de succession
Qu’il s’agisse de démembrement conventionnel ou légal, les droits de donation et de succession s’appliquent et tiennent compte de l’abattement de 100 000 euros, la donation étant généralement réalisée aux enfants qui sont les héritiers réservataires. La valeur de base de la nue-propriété est donc diminuée du montant de cet abattement.
Remarque : il n’y a pas de droit à payer lorsque l’usufruit s’éteint et que le nu-propriétaire devient plein propriétaire.
Les frais de notaire
La mise en place de ce montage patrimonial implique l’intervention d’un notaire pour la rédaction d’un acte de notoriété. À prévoir donc, le paiement des honoraires de cet homme de loi, honoraires qui se décomposent en émoluments et en droits et taxes.
Qui s’acquitte des droits de donation ?
Ce sont les bénéficiaires qui endossent le paiement des droits de donation, en l’occurrence les nus-propriétaires dans le cas d’un bien démembré. Toujours est-il qu’il n’est pas interdit pour l’usufruitier donateur de régler ces frais afin que l’acte revête une forme de don totalement gratuit à ses enfants héritiers.
Pourquoi opter pour une donation en démembrement ?
Si la donation est faite en pleine propriété, le donateur se sépare de son bien immédiatement et de manière irrévocable. Les droits à payer sont aussi plus importants puisqu’ils seront calculés sur la base de la pleine propriété.
En revanche, avec la donation de la nue-propriété seulement, le donateur qui devient usufruitier continue toujours à jouir de l’occupation du bien jusqu’à son décès. Il peut aussi s’en servir pour générer des revenus grâce aux loyers qui lui sont versés.
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Quid des frais engendrés par une donation temporaire d’usufruit ?
L’usufruit temporaire est différent de l’usufruit viager comme dans les cas expliqués ci-dessus ; il peut être mis en place pendant une durée pouvant aller jusqu’à 30 ans. Un barème par tranche sur cette durée va alors définir la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété afin de calculer les droits de donation.
Si la durée est inférieure à 10 ans, la valeur de l’usufruit est de 23% et celle de la nue-propriété de 77%. Pour une durée temporaire de l’usufruit comprise entre 11 ans et 20 ans, la valeur de ce dernier est de 46% tandis que celle de la nue-propriété de 54%. Si l’usufruit temporaire s’étend sur une période comprise entre 21 ans et 30 ans, la valeur de l’usufruit est de 69% et celle de la nue-propriété de 31%.
